Обновлено июнь 2026 • Recrea Construction • 7 мин чтения
Что такое фидеикомисо?
Фидеикомисо — это банковский траст, который оформляет право собственности на недвижимость в ограниченной зоне Мексики (в пределах 50 км от побережья или 100 км от границы) от имени иностранного покупателя. Вы являетесь бенефициаром с полным контролем — банк лишь формальный держатель титула.
Вся Ривьера-Майя (Канкун, Плая-дель-Кармен, Тулум) находится в ограниченной зоне, поэтому каждому иностранному покупателю необходим фидеикомисо.
Ваши права при фидеикомисо
Вы МОЖЕТЕ
- Строить любые объекты на земле
- Продать недвижимость в любое время
- Сдавать в аренду (Airbnb, долгосрочная)
- Передать наследникам по завещанию
- Перестраивать, расширять или сносить
- Использовать как залог для кредитов
Полезно знать
- Траст действует 50 лет, продлевается бессрочно
- Можно сменить банк
- Несколько объектов в одном трасте
- При продаже применяется налог на прирост капитала
- Мексиканское резидентство не требуется
- Процесс занимает 4–8 недель
Бесплатная оценка за 2 мин
Расскажите о проекте — ответим в WhatsApp за 2 мин
Стоимость фидеикомисо
| Статья | Стоимость |
|---|---|
| Разрешение SRE (Министерство иностранных дел) | $1 500–$2 000 MXN (~$85 USD) |
| Сбор за открытие траста в банке | $500–$1 000 USD |
| Ежегодный банковский сбор | $500–$800 USD/год |
| Нотариальные расходы | $1 500–$3 000 USD |
| Налог на приобретение (ISAI) | 2–4% от стоимости недвижимости |
| Итого при оформлении | $3 500–$6 000 USD + налог ISAI |
Пошаговый процесс
Подайте заявку на разрешение SRE
Ваш нотариус подаёт документы в Министерство иностранных дел. Срок: 5–15 рабочих дней.
Выберите банк
Основные банки: Scotiabank, BBVA, Monex, Banorte. Сравните ежегодные сборы и уровень сервиса.
Юридическая проверка
Нотариус проверяет: цепочку титулов, отсутствие обременений, отсутствие эхидальных конфликтов, налоговый статус, зонирование.
Подписание у нотариуса
Обе стороны подписывают escritura (акт). Средства переводятся через эскроу или трастовый счёт нотариуса.
Регистрация
Нотариус регистрирует сделку в Публичном реестре. Вы получаете escritura — недвижимость ваша.
Необходимые документы
- Действующий загранпаспорт
- Мексиканский RFC (ИНН) — ваш нотариус поможет его получить
- Подтверждение адреса (коммунальная квитанция, банковская выписка)
- Свидетельство о браке (если применимо)
- Доверенность (если вы не можете присутствовать при подписании)
Фидеикомисо vs. Мексиканская компания
| Фидеикомисо | Мексиканская компания (SA de CV) | |
|---|---|---|
| Лучше для | Личное жильё, дом для отдыха, 1–3 объекта аренды | Девелоперы, 4+ объектов, коммерческая деятельность |
| Стоимость оформления | $3 500–$6 000 USD | $2 000–$4 000 USD |
| Ежегодные расходы | $500–$800 USD | $3 000–$6 000 USD (бухгалтер + отчётность) |
| Сложность | Низкая | Высокая — ежемесячная отчётность, бухгалтерия |
Наша рекомендация: Для 1–3 объектов используйте фидеикомисо. Это проще и дешевле в долгосрочной перспективе.
Распространённые мошеннические схемы
- Эхидальная земля продаётся как частная — всегда проверяйте титул. Эхидальная земля не может быть законно продана иностранцам.
- «Вам не нужен фидеикомисо» — нужен. Тот, кто утверждает обратное, готовит вам проблемы.
- Prestanombre (подставное лицо) — оформление недвижимости на мексиканского знакомого. Вы не имеете никакой юридической защиты.
- Без участия нотариуса — никогда не покупайте недвижимость без лицензированного нотариуса (notario público), который ведёт сделку.
Связанные услуги
Похожие статьи
Архитектурные планы включены
Каждый проект включает полный комплект профессиональных чертежей:
Планировка, фасады, разрезы, детали
Фундамент, колонны, балки, перекрытия
Цепи, щиты, освещение, заземление
Водоснабжение, канализация, цистерна, насосы
Установка газа LP, вентиляция
Фотореалистичная визуализация проекта
Recrea берёт всё на себя
Вам не нужно искать юристов, нотариусов или агентов отдельно. Мы ведём весь процесс:
- Разрешения и лицензии: землепользование, строительная лицензия, экологическая экспертиза
- Фидеикомисо: координация с банком, нотариусом, МИД
- Архитектурные планы: проект, конструктив, инженерные сети
- Технические исследования: механика грунтов, топография, обследование конструкций
- Страхование и гарантии: все риски, ответственность, гарантии
- Строительство под ключ: от фундамента до чистовой отделки
- Удалённое управление: ежедневные фотоотчёты, еженедельные видеозвонки
Бесплатно: Гид по стоимости строительства 2026
Реальные цены за м², стоимость земли, разрешения, скрытые расходы. PDF на основе 196+ проектов в Ривьера-Майя.
Готовы купить землю и строить?
Мы сопровождаем иностранных клиентов на всех этапах — от подбора земли до передачи ключей. Бесплатная первичная консультация.
Бесплатная консультация