Сделки с недвижимостью в Мексике облагаются налогами и административными расходами для обеих сторон. Суммы способны варьироваться смотря по штата, стоимости недвижимости и статуса сторон, но общая логика расчетов сохраняется. Покупка или продажа недвижимости в Мексике — это налоговое событие. Государство требует отчетности по каждой операции. Независимо от того, является ли участник сделки гражданином Мексики или иностранцем, резидентом или нет, — все обязаны соблюдать фискальные правила. Ниже приведен подробный обзор обязательств продавца и покупателя, а к тому же примерный процент расходов от стоимости объекта и размер комиссий агентств недвижимости.
Продавец платит
1. Налог на прибыль (на прирост капитала, ISR). Это основной налог, который уплачивает продавец. Он взимается с прибыли от продажи недвижимости, другими словами с разницы между покупной и продажной ценой, за вычетом допустимых расходов, корректировок и амортизацией. Обязателен для всех продавцов, включая иностранцев.
Ставка:
- от 1,92% до 35% от чистой прибыли для физлиц-резидентов, согласно общей практике взимания ISR для коммерческой деятельности,
- 30% — для юрлиц,
- 25% от всей суммы сделки (от валовой суммы сделки без учета прибыли) — для иностранцев без налогового представителя в Мексике.
Освобождение от налога на прибыль возразрешается в ряде случаев:
- При продаже основного жилья (residencia habitual).
- Если недвижимость была в собственности минимум 3 года.
- Если сумма сделки не превышает эквивалента примерно 4,5 млн песо (в расчетных единицах UMA).
Пример: при продаже дома за 4 млн песо, купленного за 2,5 млн песо, потенциальная налогооблагаемая прибыль составит 1,5 млн. При ставке 20% это около 300 000 песо. Но если продавец докажет, что объект был его основным местом жительства, и выполнены все условия, налог имеет возможность быть сведен к нулю.
2. Услуги нотариуса. Оплачиваются обеими сторонами по договоренности, но чаще — покупателем. Продавец вправе заплатить часть, если просит ускоренное составление или добавочные услуги. Средняя ставка: 0,5%-1,5% от стоимости.
3. Комиссия брокера или агентства недвижимости. Обычно оплачивает продавец. Размер зависит от региона, типа недвижимости и особенностей сделки.
Средняя ставка — 3%-5% от суммы сделки + НДС (16%), иногда — фиксированная сумма, особенно в сделках между родственниками.
4. Плата за услуги оценщика (avalúo fiscal или avalúo comercial), если потребуется рыночная переоценка.
Средняя расценка оценки:
- квартиры, дома в городах (Мехико, Мерида, Гвадалахара и т. д.) — примерно от 3 000 до 10 000 песо для квартир и домов расценкаю до 4-5 млн песо,
- дом с участком, большая вилла или объекты в курортных зонах (Канкун, Плайя-дель-Кармен) — 7 000 — 15 000 песо и выше.
Если объект сложный (несколько строений, проблемы с документами), стоимость оценки имеет возможность быть выше. В некоторых штатах (например, Мехико, Кинтана-Роо) нотариус вправе запросить обязательный официальный фискальный авалюо для расчета ISAI. Услуги частного коммерческого оценщика (avalúo comercial) часто стоят дороже, чем фискального.
Общие расходы для продавца:
- ISR: до 35% от прибыли (или 25% от всей суммы — для иностранцев без представителя).
- Комиссия агента: 3%-5%.
- Нотариус (в части продавца): 0,5%-1%.
Итого: приблизительно 4%-10% от суммы сделки, если есть прибыль и привлекался риэлтор.
Покупатель платит
1. Налог на приобретение недвижимости (ISAI, Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Это налог на передачу прав собственности и взимается на уровне муниципалитета. Платится до регистрации собственности. Базой расчета обычно служит кадастровая цена, но при ее отсутствии используется цена, указанная в договоре, или рыночная — берется наибольшая.
Ставка — от 2% до 5%, в зависимости от штата и стоимости объекта.
В столице Мексики применяется прогрессивная шкала ISAI, ставки варьируются в зависимости от стоимости приобретаемой недвижимости — от 2% до 4,5-5% от более высокого значения (цена сделки, кадастровая тариф или налоговая оценка). В большинстве муниципалитетов штата Кинтана-Роо ставка фиксированная — 2% от стоимости объекта. Впрочем в гость государстваических регионах (Канкун, Плайя-дель-Кармен) ставка повышена до 3%, плюс добавляется дополнительный гость государстваический сбор (примерно 10% от суммы ISAI). Штат Юкатан выделяется среди регионов с невысокими ставками. В Мериде действует ставка около 1,8% от стоимости приобретаемого жилья — один из минимальных уровней в стране.
Пример: при покупке квартиры за 3 млн песо в Мехико налог ISAI составит 4,5% или 135 000 песо.
2. Государственная пошлина за регистрацию сделки с собственностью. Уплачивается за внесение данных о новом владельце в реестр Registro Público de la Propiedad.
Средняя ставка — 0,3% — 0,7% в зависимости от стоимости недвижимости.
3. Услуги нотариуса. Обычно остаются на покупателе. Это юридическое оформление сделки и контроль фискальных процедур.
Размер затрат на нотариуса для покупателя достигает 0,5% — 1,5% от стоимости.
4. Оценка недвижимости (avaluo fiscal/comercial). Потребуется для фискальных расчетов. Детали см. выше.
Стоимость — от 3 000 до 10 000 песо, зависит от типа и локации объекта.
5. Сертификаты, справки, проверки. Справка об отсутствии долгов по налогам и коммуналке, кадастровые выписки и пр. Часто включены в нотариальные услуги, но способны оплачиваться отдельно.
Сумма — от 1 500 до 6 000 песо.
6. Комиссия банка (если ипотека). При оформлении кредита: сбор за открытие, проверку имущества, страховку.
Обычно равен 1% — 2% от суммы кредита.
7. Услуги брокера (если привлекался). Практически всегда оплачивается продавцом, но при эксклюзивных сделках или сложных нормых может включаться в расходы покупателя.
Общие расходы для покупателя:
- ISAI: 2%-5%.
- Регистрация: 0,3%-0,7%.
- Нотариус: 0,5%-1,5%.
- Дополнительные расходы: до 10 000 песо (оценка, справки и пр.).
Итого: примерно 4%-7% от суммы сделки.
Пример общих расходов для обеих сторон:
Сделка на 3 000 000 песо.
Продавец (если жилье не основное и есть прибыль):
- ISR (если 1,5 млн прибыли, ставка 20%) = 300 000
- Комиссия брокеру 4% = 120 000
- Нотариус (0,5%) = 15 000
ИТОГО для продавца: примерно 435 000 песо, или 14,5%.
Покупатель:
- ISAI (4,5%) = 135 000
- Регистрация в реестре (0,5%) = 15 000
- Нотариус (1%) = 30 000
- Оценка и справки = 7 000
ИТОГО для покупателя: примерно 187 000 песо, или 6,2%.
Продажа жилой недвижимости физическими лицами не облагается НДС (IVA), если это не новая застройка от юридического лица. Однако если продается коммерческая недвижимость, участок без построек, или продажу осуществляет компания — способен применяться ставка 16%.
Все расчеты ведутся в песо, независимо от фактической валюты оплаты. Умышленное занижение цены в договоре — уголовно наказуемое нарушение. Иностранцы, не являющиеся резидентами, должны иметь налогового представителя (representante legal), если хотят избежать удержания 25% с полной суммы. Скидки на налоги не предусмотрены даже при продаже жилья «по дружбе». Не обойдётся доверять схемам с «экономией» на налогах путем указания заниженной стоимости.
Участие нотариуса в сделках с недвижимостью в Мексике обязательно, без него сделка не признается законной. Нотариус выполняет не только юридическую, но и фискальную функцию:
- удерживает и перечисляет налог на прирост капитала (ISR),
- проверяет налоговый статус сторон,
- обеспечивает уплату ISAI,
- подает сведения в налоговую службу SAT,
- проводит проверку бумаг, включая отчеты о наличии обременений или долгов,
- отвечает за корректность оценки и расчетов.
Документы, важные для оформления и налогообложения:
- оригинал старой и новой Escritura pública (публичного акта о собственности),
- платежные документы (чек, банковский перевод),
- кадастровый номер и справка об отсутствии заобязанности,
- отчет оценщика (avaluo fiscal o comercial),
- CURP и RFC сторон, если применимо,
- при продаже основной резиденции — подтверждение фактического проживания и оплаты коммунальных услуг.
Отдельно составляет отметить, что при наследовании недвижимости налог на передачу не взимается, но при последующей продаже применяется стандартное налогообложение, а в качестве базы считается кадастровая цена на момент смерти предыдущего владельца. При дарении недвижимости между родственниками первой линии (родители, дети, супруги) также есть возможность избежать налога на прибыль.
Физические лица-резиденты Мексики обязаны отразить операцию по покупке или продаже собственности в годовой налоговой декларации. При продаже с прибылью и уплате ISR у нотариуса повторная уплата по итогам года не требуется, но декларация все равно обязательна.
Если покупатель — иностранец, он может приобрести недвижимость в зоне с ограничениями (прибрежные и приграничные районы Мексики) только через фидеикомисо (траст через мексиканский банк). Такая структура полностью законная, не требует наличия резиденции в Мексике и не освобождает от налогов, но требует дополнительных затрат на ежегодное обслуживание.
О покупке недвижимости иностранцами в ограниченных зонах Мексики мы рассказывали в этой публикации.
Покупка или продажа недвижимости в Мексике — это процесс с высоким налоговым риском, особенно для тех, кто пытается сэкономить на оформлении или действует без консультации. Законодательство в этой сфере строгое, и фискальные органы все активнее отслеживают операции, особенно с участием заграничных граждан.