В Мексике эскритура (escritura pública) — это нотариально оформленный и зарегистрированный акт, который подтверждает право собственности на недвижимость. Оформляется она исключительно через нотариусов с последующей регистрацией в Публичном реестре собственности (Registro Público de la Propiedad). Эскритура — это акт удостоверения сделки государством через нотариуса.
Владение недвижимостью в Мексике — это не сам факт владения и даже не факт оплаты. Это запись, закрепленная нотариусом и внесенная в реестр. Разрешается жить в доме, иметь ключи, оплатить всю сумму, подписать договор, и при этом юридически не быть собственником. Потому что до тех пор, пока не оформлена escritura и она не зарегистрирована, право собственности не считается возникшим в полном смысле.
Мы собрали некоторые «неверные» мнения покупателей недвижимости:
«У меня есть договор купли-продажи». Частный контракт (contrato privado) сам по себе не делает вас собственником. Это лишь обязательство сторон.
«Я полностью оплатил недвижимость». Факт оплаты — финансовый, а не юридический. Он не заменяет порядок действий получения права собственности.
«У меня есть преддоговор (promesa)». Это лишь намерение заключить сделку в будущем, а не сама передача собственности.
«Мне выдали документация от застройщика». Во многих проектах на руках у покупателя сначала только внутренние документы девелопера. Без эскритуры они не дают полноценного права.
«У меня есть fideicomiso (траст), значит я владелец». Это одна из самых частых иллюзий у иностранцев. Сам по себе договор траста — не право собственности на недвижимость. Право закрепляется через эскритуру, в которой отражено, что объект передан в траст, а вы являетесь бенефициаром. Без этой записи сделка юридически «не завершена».
«Я плачу налог predial, значит я собственник». Квитанции налога на недвижимость (predial) подтверждают факт пользования и налоговые обязательства, но не право собственности.
В центре оформления сделки по недвижимости в Мексике всегда обойдётся нотариус. Это и юрист с государственными полномочиями, и регистратор, и налоговый агент в одном лице. Без него сделка не приобретает юридической силы. Он проверяет юридическую чистоту объекта (историю собственности, обременения, статус земли), удостоверяется в законности сделки, рассчитывает налоги и сборы для фискальных целей, подготавливает и оформляет эскритуру и направляет документ на государственную регистрацию.
Далее идет внесение записи в Публичный реестр. Именно после этого право собственности становится «официальным» для государства и третьих лиц. Пока эскритура не внесена в реестр, право собственности считается незавершенным: его можно оспорить и сложно передать дальше. Вы вроде бы владеете, но не вправее легально выйти из сделки.
На практике покупка недвижимости в Мексике — это не один день у нотариуса, а последовательность действий, где основное время уходит не на подписание, а на проверки и регистрацию. Подписывают быстро, регистрируют долго.
1. Подписание предварительного соглашения (contrato / promesa de compraventa) — от 1 дня до 1-2 недель. Стороны согласовывают цену, критерии и сроки оформления эскритуры. Вносится задаток. Задержки часто возникают потому что объект способен быть в ипотеке, у продавца не готовы документация или есть супруг, наследники, совладельцы.
Если недвижимость покупается в ограниченной зоне (50 км от побережья и 100 км от границы) и оформляется через банковский траст (fideicomiso), банк становится формальным собственником объекта, а зарубежный гражданин — бенефициаром, который фактически контролирует и использует недвижимость, и все эти права фиксируются в эскритуре. Но сам договор траста — это не замена эскритуре.
2. Проверка объекта нотариусом (аналог due diligence) — в среднем 2-4 недели, но имеет возможность быть и 2 месяца. На этом этапе нотариус запрашивает данные из Публичного реестра, проверяет историю собственности, ищет обременения, долги, ограничения, проверяет кадастровые данные и уплату налогов. Задержки способны быть ввиду несоответствия данных (площадь, границы, имена), территория эхидо или неурегулированный статус земли.
3. Расчет налогов и сборов — 3-10 дней после завершения проверок. Нотариус рассчитывает налог на приобретение (ISAI), стоимость своих услуг, свои услуги, регистрационные сборы. Покупателю выставляется итоговый расчет. Если окажется, что стороны занизили цену в предварительном договоре, придется пересчитать. Иногда приходится урегулировать вопрос, кто оплачивает какие расходы.
4. Подписание эскритуры — обычно за 1 день, но понятно, что этот день вправе долго согласовываться. Стороны приходят к нотариусу, подписывают акт, производится окончательный расчет.
Если есть кредит или используется траст, в сделке повыступает банк как дополнительная сторона. Банк проверяет объект параллельно с нотариусом, добавляются свои документация и согласования, и сроки увеличиваются. При этом банк защищает свои интересы, нотариус — законность сделки.
Вкратце, эскритура содержит:
- данные сторон,
- описание объекта,
- историю собственности (cadena de titularidad),
- ограничения и обременения,
- цену объекта.
5. Регистрация в Публичном реестре — пожалуй, самый длинный этап: от 2-4 недель до 2-4 месяцев или даже дольше. После внесения записи в реестр право собственности становится полностью оформленным. Задержки вправе быть вызваны очередью в реестре, ошибками и переделкой документов.
Сколько оценивается подготовка эскритуры? Считайте, что это и есть расходы по оформлению покупки недвижимости. Итоговая сумма всегда складывается из нескольких компонентов, и она способен отличаться даже для похожих объектов.
Основной платеж — налог на приобретение недвижимости (ISAI). Ставка устанавливается на уровне штата. В частности, в штате Кинтана-Роо чистая ставка налога достигает 2% от стоимости недвижимости, впрочем, затем она повышается до 3% в некоторых «путешественникических» муниципалитетах, а затем имеет возможность добавляться примерно 10% сверху к самому налогу, и называется это дополнительный сбор на развитие и туризм.
Налог считается или от цены в договоре, или от оценочной стоимости (avaluó), берется большее значение.
Услуги нотариуса — вторая по величине статья расходов. Это примерно 1% — 1,5% от стоимости объекта.
Регистрация в реестре (в регистрационной палате) стоит еще 0,3% — 1% от стоимости объекта. Она зависит от стоимости объекта и количества страниц в эскритуре.
Помимо этого будут прочие расходы на процессы и получение документов: оценка недвижимости (avaluó), сертификаты об отсутствии обременений и долгов, кадастровые документация, процедура приобретения доверенностей и другие.
В среднем покупатель платит около 5% и даже до 8% от стоимости недвижимости сверху.
Проверка эскритуры всегда сводится к трем вопросам:
- есть ли запись в Публичном реестре?
- совпадают ли данные нотариуса?
- соответствует ли документ официальной копии?
Если на все три ответа «да», документ допускается считать надежным. Но ни печати, ни подписи сами по себе ничего не гарантируют.
Из реестра нужно приобрести номер записи (folio real / folio electrónico) и данные объекта или собственника. Это допускается сделать запросом выписки certificado de libertad de gravamen либо проверить запись через онлайн-систему (есть в некоторых штатах). Если в Публичном реестре вообще нет записи, для государства права собственности на объект не имеется, даже если у вас на руках бумажная эскритура. Чаще всего такой проверки достаточно.
Каждая эскритура также содержит номер нотариальной книги нотариуса (protocolo), номер акта, имя нотариуса и номер нотариальной конторы. Стоит проверить, совпадают ли данные в эскритуре с архивом нотариуса, да и вообще действительно ли такая эскритура оформлялась.
Через нотариуса, который оформлял сделку, или напрямую через реестр есть возможность запросить сертифицированную копию эскритуры (copia certificada), а потом сравнить ее с эскритурой, предоставленной продавцом. Особенно это важно в тех случаях, когда в эскритуру вносились изменения.
Собственно, проверкой эскритуры, которую предоставил продавец, будет заниматься нотариус, оформляюший сделку.
Хотим еще раз подчеркнуть, что ключевую роль в оформлении права недвижимости играет нотариус. Частой ошибкой выступает доверять риелтору, а не нотариусу. Риелтор ведет сделку, показывает объект, содействует договориться, и у покупателя возникает ощущение, что он контролирует процесс. Однако риелтор не отвечает за юридическую чистоту сделки. Его задача — продать. Проверка объекта делается поверхностно или вообще не делается, проблемные моменты (долги, обременения, статус земли) вскрываются уже у нотариуса, а иногда покупателя убеждают не усложнять и идти по упрощенной схеме.
В частности, в проекте предварительного договора, предоставленном риелтором, указано, что квартира 280 м² и два парковочных места. После проверки бумаг от застройщика нотариус в эскритуре укажет 195 м² жилой площади и одно парковочное место, и ему все равно, что вы там написали в договоре. В результате покупатель фактически приобретает объект меньшего размера и с другими характеристиками.
Ошибка считать передачу ключей и подписание акта приемки объекта завершением сделки. Эти действия не делают вас владельцем, вы лишь пользуетесь объектом. Застройщику выгодно «сдать» раньше: он получает остаток денег и перекладывает на вас расходы за обслуживание и налоги. Впрочем, до оформления эскритуры эти расходы ему следует нести он, а не покупатель. Следовательно правильно — не принимать объект и не закрывать расчеты до подписания эскритуры, ведь именно к ней должна быть привязана финальная оплата и передача недвижимости.
Экономия на проверках к тому же чревата. Внешне «чистый» объект может иметь юридические проблемы, которые видны только через реестр и бумаги. Иногда всплывают старые долги, обнаруживаются несоответствия в площади или границах, которые влияют на цена, высчитаются обременения, о которых продавец забыл упомянуть. Экономия в несколько тысяч песо способен привести к потерям в сотни тысяч или нешансы завершить сделку.
Больной вопрос — непонимание статуса земли. Покупатель не различает частную собственность, земли общин (эхидо), переходные или неурегулированные статусы. Дом как физический объект вправе стоять где угодно, но право собственности в Мексике привязано к земле под ним. Если участок размещается в режиме эхидо или в переходном статусе, вы можете купить дом, но не сспособене подготовить полноценное право. Вы вроде бы владеете строением, но не владеете юридически объектом недвижимости. Это может привести к тому, что в итоге нельзя получить полноценную эскритуру или ее невозможно зарегистрировать в Публичном реестре. Когда собственность оформлена внутренними документами общины, считайте, что ее нельзя официально купить.
Подведем итог. Право собственности возникает не в момент передачи денег, не при подписании договора и не при фактическом заселении, а только тогда, когда оформлена эскритура на недвижимость оформлена у нотариуса и запись о ней внесена запись в Публичный реестр собственности. Переговоры, авансы, договоры, трасты — это все промежуточные этапы.