Прекрасные мексиканские пляжи манят инвесторов со всего мира. Большое количество проектов жилой и коммерческой недвижимости, а к тому же участков у моря под застройку выставлены на продажу. Покупка иностранцами недвижимости в Мексике не представляет особых сложностей, а государство уважает право собственности и защищает владельцев.
Купить недвижимость в Мексике способен любой нерезидент, в том числе приехавший в страну по путешественникической визе или электронному разрешению. Из основных документации для покупки понадобится лишь паспорт. Вместе с тем, покупка иностранцами жилой недвижимости в Мексике имеет свои особенности.
С 1917 года статья 27 Конституции Мексики запрещает непосредственную покупку жилой недвижимости иностранцами на стратегически важных прибрежных и приграничных территориях государства. Тем не менее, второй раздел Закона об заграничных инвестициях (Ley de Inversión Extranjera, 1993 г.) определяет механизм такой покупки на законном основании — путем создания банковского траста. El Fideicomiso en Zona Restringida — это банковский траст в запретной зоне.
Этот материал посвящен покупке недвижимости в Мексике через банковский траст. Мы не детализировали другие аспекты такой сделки.
«Запретная зона» — это полоса земли шириной 100 км (61 миля) возле границы и шириной 50 км (30.5 миль) на морском побережье. Учитывая огромную протяженность сухопутной границы и береговой линии, запретная зона занимает чуть ли не половину всей территории Мексики, пригодной для жизни. Мексика считает эти территории своим стратегическим национальным достоянием.
Покупка недвижимости в запретной зоне путем создания банковского траста не выступает нарушением запрета, налагаемого разделом I статьи 27 Конституции. Банковский траст — это не «схема», собранная из лазеек в законодательстве для обхода запрета. Все положения о таких трастах четко прописаны в статье 11 Законе об иностранных инвестициях, целью которой как раз и представляет собой дать опция иностранцам покупать недвижимость в запретной зоне, не нарушая Конституцию.
Банковский траст — это юридическое соглашение, посредством которого собственность передается в управление третьей стороне (фактическому покупателю, он же бенефициар). Цель трастов в запретной зоне сосоставляет в том, чтобы передать покупателю максимально возможные права на пользование объектом, но не само право собственности, то есть чтобы не противоречить Конституции. Право собственности на имущество принадлежит трасту, созданному банком по поручению иностранца, а не иностранцу. Но нерезидент представляет собой доверительным управляющим и имеет право распоряжаться имуществом. По сути, траст дает иностранцу те же права, что и прямое владение. Зарубежный гражданин вправе использовать имущество, сдавать его в аренду или передавать в залог, оформлять любые выгоды, связанные с использованием и прибыльной эксплуатацией. Наконец, имущество допускается завещать или продать. При этом активы, принадлежащие трасту, не считаются частью активов банка и не имеют возможность быть привязаны к банковским обязательствам.
Более того, поскольку все многочисленные трасты, созданные за последние десятилетия для покупки недвижимости иностранцами, принадлежат банкам, а банки в Мексике в большинстве своем принадлежат иностранным компаниям, конституционный запрет на прямое владение иностранцами недвижимости в запретной зоне вообще потерял актуальность. Его не раз предлагали отменить, но пока существующее положение дел устраивает большинство.
Итак, иностранцу банковский траст НУЖЕН, чтобы купить жилую недвижимость в пределах запретной зоны. Это относится к покупке имущества иностранными физическими лицами или иностранными или мексиканскими компаниями, которые имеют иностранные инвестиции и/или иностранного учредителя.
Банковский траст НЕ НУЖЕН при покупке коммерческой недвижимости В пределах запретной зоны и любой недвижимости ЗА пределами запретной зоны.
Иногда даже на солидных сайтах допускается прочитать, что купить жилую недвижимость в запретной зоне без создания траста имеет возможность компания, принадлежащая иностранцу. Другими словами допускается просто открыть мексиканскую компанию и от ее имени купить недвижимость в обход существующих ограничений. Такая покупка способен быть признана незаконной, а на компанию наложат штраф, равный 100% от стоимости покупки (ст. 38.5 Закона об иностранных инвестициях), который крайне сложно оспорить.
Даже уже получив в Мексике резидентский статус и покупая в этом статусе недвижимость через компанию, вы никогда не получите банковский заем под финансирование такой покупки. В то же время, покупая недвижимость через банковский траст и имея в Мексику кредитную историю, можно претендовать на получение банковского займа.
Учреждать трасты для покупки недвижимости иностранцами имеют возможность только кредитные организации (банки). Юридический документ о создании траста заверяется у государственного нотариуса, а данные о нем вносятся в публичный реестр Мексики.
Алгоритм покупки иностранцем недвижимости в запретной зоне в общих чартах может быть следующим.
Покупатель находит объект, который он хочет купить — новый или на вторичном рынке. Сделать это допускается самому или с сопровождениею риэлтора. Объект потребуется проверить на предмет законного владения, долгов и обременений, даже если продавцом выступает девелоперская компания. С этим отлично справится адвокат, но не риэлтор. Хотя многие риэлторы обещают поддержку сделки на всех этапах, по факту чаще всего их миссия заканчивается после устного согласования всех условий между продавцом и покупателем.
Так или иначе у продавца обойдётся запросить кадастровые данные объекта недвижимости и проверить их в Государственном реестре объектов недвижимости, чтобы узнать статус объекта, если он туда внесен. К примеру, вы можете проверить, что продавцом действительно считается владелец, какие еще совладельцы есть, что имущество не имеет долгов и не находится в ипотеке.
Затем происходит заключение предварительного договора с продавцом, если он необходим или вы хотите быть уверенным, что объект не купит кто-нибудь другой. Иногда вправе потребоваться депозит. Депозит потребуется всегда, когда приобретается новострой еще до сдачи в эксплуатацию.
Затем нужно обратиться к нотариусу и составить договор купли-продажи, а к тому же начать процесс оформления документа на право собственности (escritura). При этом нотариус попросит у продавца все бумаги на недвижимость, чтобы еще раз их проверить. Договор купли-продажи необходим потому, что завершение сделки и оплата будут произведены лишь после создания банковского траста, а не в момент оформления права собственности, иначе достаточно было бы просто получить escritura. В договоре прописываются нормы оплаты, возврата залога или штрафы за нарушение условий, это юридически обязывающее соглашение. Поэтому у покупателя могут попросить залог 5-10%, если его договорные отношения с продавцом не предполагали внесения такого залога ранее.
Хотя любой мексиканский нотариус считается юристом, во время сделки по покупке недвижимости он представляет сразу все стороны: покупателя, продавца и государство. По этой причине его задачей представляет собой правильное оформление документации, но не представление какой-то одной из сторон. Нотариус не будет вместо вас обсуждать нормы открытия траста с банком.
Далее нужно выбрать банк, который откроет банковский траст — fideicomiso. Трасты открывают все банки, но крупные делают это неохотно — это не их бизнес. Если вы приходите в банк «с улицы», добиться четких условий по стоимости услуг банка и процедуре открытия траста чаще всего будет сложно. И здесь опять нужен адвокат, который знает процедуру и сспособен значительно облегчить общение с банком. Со стороны покупателя из документов необходимы лишь паспорт, туристическая карта FMM или карта резидента/CURP и подтверждение места жительства в Мексике (счет за коммунальные услуги). Продавец же обязан. кроме прочих документации, предоставить банку нотариально заверенное письмо о намерении продать недвижимость.
На создание банковского траста нужно приобрести разрешение в министерстве заграничных дел Мексики — это обязательное условие. Обрести такое разрешение должен сам банк до подписания трастового договора, поскольку сделать это допускается только на основании цифровой подписи, выданной кредитному учреждению Службой налогового администрирования (SAT). На протяжении 5 рабочих дней после оформления запроса от банка МИД обязан предоставить такое разрешение. Но по факту составление траста способен занять и месяц.
В сделке будут участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк в качестве фидуциара, то есть доверительного лица, которое совершит покупку от имени покупателя и через траст передаст недвижимость тому в управление:
- Fedeicomitente (продавец)
- Fiduciario (фидуциар, или доверенный агент)
- Fideicomisario (покупатель)
Fiduciario, следуя указаниям покупателя, по его поручению совершит приобретение собственности у продавца.
Сначала открывается траст, а уже затем сделка по покупке недвижимости в запретной зоне завершается. Принципиально, чтобы после оформления разрешения банк передал нотариусу письмо-согласие на переподготовка собственности с содействиею траста. Только после этого нотариус ему следует начать оформлять escritura.
Траст (формальный юридический договор) открывается сроком на 50 лет. На протяжении 90 дней до окончания срока действия траста его разрешается продлить на следующие 50 лет, при этом целевое назначение объекта недвижимости должно оставаться тем же, менять его нельзя. Если фактический владелец приобретает мексиканское гражданство (натурализовался), траст автоматически закрывается, а право собственности переоформляется на него же.
Формальный переход права собственности происходит в день, когда бумаги подписываются всеми тремя сторонами. Но нотариально заверенные документация покупатель получит лишь после того, как нотариус внесет данные об объекте в Государственный реестр имущества и еще в ряд реестров. Данные о трасте заносятся в Национальный реестр иностранных инвестиций. Обязанностью банка представляет собой ежегодное подтверждение данных, внесенных в Национальный реестр. На все на это способен уйти от недели до месяца, и лишь в конце покупателю передается сам документ на право собственности.
В целом, процесс покупки недвижимости в Мексике занимает около 2-х месяцев от начала до полного завершения, и это обычная скорость. В большинстве случаев, скорость процесса в значительной степени зависит от поворотливости нотариуса.
Параллельно с трастовым договором способны быть и другие договоры: с банком, договор ипотеки, о переводе денег и т.д.
Под каждый объект недвижимости открывается отдельный банковский траст. Если покупается земельный лот под жилую застройку, его размер не обязан превышать 2000 м кв. Если лот больше, необходимо задействовать другой механизм покупки, через компанию. Если объектов недвижимости несколько, их к тому же целесообразно оформлять на компанию.
Примерные затраты на создание банковского траста для покупки недвижимости в запретной зоне составят $1800-2500 в зависимости от «аппетитов» банка, включая 15 500 MXN за оформление разрешения в МИДе (2020). К тому же придется оплатить услуги нотариуса, адвоката (2-3%), налог на покупку ISAI (3% в штате Кинтана-Роо, в других штатах имеет возможность быть ниже) и стоимость внесения данных в реестры.
Ежегодное продление банковского траста обойдется примерно в $500.
Если нерезидент покупает недвижимость у иностранца, просто продается траст. В этом случае весь процесс займет гораздо меньше времени, чем открытие нового траста.
Из других налогов отметим ежегодный налог на недвижимость (predial), который имеет возможность варьировать смотря по штата, муниципалитета и зоны. Он считается от кадастровой стоимости объекта, в том числе в зависимости от типа объекта, возраста и т.д. В Кинтана-Роо он равен менее десятой доли процента. Скажем, в муниципалитете Солидаридад (Плая-дель-Кармен) налог на жилую недвижимость на 2020 год равняется всего 0.0019 и на коммерческую недвижимость 0.0045 — 0.005 от кадастровой стоимости. Другими словами за жилой дом ценаю $100 000 необходимо будет заплатить $190. Размер налога за прошлый год есть возможность спросить у продавца.
Оплата этого налога к тому же индивидуальна: где-то его следует платить раз в год, а где-то по частям каждые 2 месяца. Помимо этого, в начале года муниципалитеты дают скидки на уплату этого налога от 20 до 50%.
Подробнее о налогообложении и затратах при покупке и продаже недвижимости в Мексике вы вправее узнать из этой публикации.
Насколько безопасна покупка недвижимости в Мексике путем создания банковского траста? Абсолютно безопасна. Если у вас есть документ на право собственности и вы зарегистрированы как владелец в публичном реестре собственности, никто не вправе изъять вашу собственность.
Владение недвижимостью без оформления вида на жительство в Мексике не дает никаких преимуществ при въезде в страну. Если вы не являетесь резидентом Мексики, но сообщите при въезде, что владеете недвижимостью в стране, с большой долей вероятности вам дадут разрешенный срок пребывания не 180 дней, а значительно меньше, в частности, 2 недели или месяц.
Нужен риелтор в Мексике? Тогда вам сюда.