Нерезидент без резиденции в Мексике не вправе рассчитывать на банковский кредит или ипотеку. Для открытия счета в мексиканском банке следует минимум быть временным или постоянным резидентом и иметь идентификационный код CURP, который есть только у граждан и резидентов державы. Исключения бывают только в путешественникических зонах, где работают частные финансовые структуры, предоставляющие «быстрые» займы под высокие проценты и с жесткими условиями. Такие кредиты оформляются чаще всего под залог собственности в другой стране или с участием зарубежных банков.
Зарубежный гражданин с резиденцией в Мексике имеет возможность оформить доступ к кредитным продуктам. Ключевые нормы: наличие подтвержденного дохода, официальное трудоустройство в Мексике, регистрация в налоговой службе SAT, банковский счет, движение средств, наличие кредитной истории. Доход обязан быть задекларирован, регулярный, с возможностью подтверждения через nómina, контракты или отчетность перед Службой администрирования налогов (SAT). Иностранный доход допускается, но только если он поступает на мексиканский счет и задекларирован как источник средств. Простого регулярного поступления денег на счет недостаточно, хотя и с этим есть возможность обрести кредитную карту, но с относительно невысоким кредитным лимитом.
Первая кредитная карта — базовый инструмент. Обычно открывается после 3–6 месяцев официальной занятости и положительной истории движения средств. Банк начинает предлагать кредитную карту после определенного срока регулярного пользования дебетовой картой. Но если кредитную карту предлагают, это не значит, что ее дадут, если нет официального дохода. Первые лимиты низкие: 5000–10000 песо. Этого достаточно, чтобы начать формировать кредитную историю. Без нее невоздопускается приобрести ни потребительский кредит, ни ипотеку. История строится через buró de crédito. Учитывается все: дата открытия кредитов, своевременность выплат, закрытие счетов, просрочки.
Типичный залог по кредиту – денежные средства заемщика. Другими словами банк часто требует, чтобы заемщик держал на счету сумму, покрывающую большую часть кредита, и под залог этой суммы выдает кредит. Не слишком выгодное условие.
Для ипотеки требования строже. Минимум год подтвержденного дохода, хорошая кредитная история, официальная занятость, постоянная или временная резиденция. Первоначальный взнос — 20–35% стоимости недвижимости. Процентная ставка для иностранцев выше, чем для граждан. Срок — до 20 лет. В некоторых случаях требуется поручительство (coacreditado) от гражданина Мексики или резидента с более длинной кредитной историей. Часто банки требуют, чтобы покупка недвижимости сопровождалась страхованием жизни заемщика и страхованием имущества.
Нерезидент — это априори нестабильный фактор: он имеет возможность покинуть страну, потерять легальный статус, прекратить платить, а принудительное взыскание становится намного сложнее. Даже если ипотека обеспечена залогом, сам процесс отчуждения недвижимости способен затянуться, особенно если заемщик физически отсутствует. По этой причине банки закладывают дополнительный риск в процентную ставку.
У стандартных ипотечных продуктов для граждан ставка колеблется от 8 до 12% годовых, исходя из срока, валюты и программы. Для иностранцев эта ставка имеет возможность увеличиться на 1–3 процентных пункта, особенно если:
- кредит оформляется без coacreditado (со-заемщика) с мексиканским гражданством,
- срок резидентства менее двух лет,
- отсутствует длительная кредитная история в Мексике,
- основная часть дохода поступает из-за рубежа,
- недвижимость приобретается в гость державыической зоне или с целью аренды.
Банк имеет возможность выставить вспомогательные комиссии: за открытие кредита, за верификацию бумаг, за юридическое сопровождение, за оценку объекта. Все это увеличивает эффективную процентную ставку (tasa efectiva total), даже если номинальная ставка кажется стандартной.
Для заграничных заемщиков имеют возможность быть недоступны государственные субсидии, скажем, те, что предлагаются через программы INFONAVIT или FOVISSSTE (для граждан, работающих в бюджетной системе). Это автоматически делает ипотеку для иностранца менее выгодной по сравнению с аналогичными условиями для мексиканца.
Типичный залог по ипотеке — сама приобретаемая недвижимость. Оценка проводится через сертифицированного профессионала. Банк страхует риск невозврата через страховые продукты. Если заемщик перестает платить, банк инициирует процедуру отчуждения, которая занимает от 12 до 24 месяцев. Поэтому банки тщательно отбирают заемщиков.
Без залога возможно получить только мелкие кредиты — от 10000 до 50000 песо. Обычно это рассрочка в магазинах (Coppel, Elektra), покупка техники или дорогих бытовых товаров. Такие займы чаще всего ложатся в основу первого этапа кредитной истории. Их дают даже без полной налоговой отчетности, если есть бумаги о доходе и регистрация в налоговой системе.
Налоговая дисциплина — обязательное условие для всех кредитных операций. Отчетность перед SAT рассматривается банками как главный индикатор платежеспособности. Если зарубежный гражданин регулярно подает декларации, указывает источник дохода и платит налоги, это увеличивает шансы на одобрение кредита. Без налоговой истории банк отказывает.
Попытки обхода системы через фиктивные контракты, неподтвержденные доходы, подготовка на третьих лиц — рискованны и редко успешны. Мексиканские банки работают с buró de crédito, налоговой службой, службами верификации. Вся информация проверяется.
Итак, нюансы кредитной системы Мексики:
- Без резиденции в Мексике кредиты недоступны.
- С резиденцией, подтвержденным доходом и отчетностью — кредиты возможны.
- Первый этап — обрести кредитную карту или рассрочку.
- Второй этап — начать брать потребительские кредиты.
- Третий этап — становится возможна ипотека с первоначальным взносом и страхованием.
- Доход должен быть задекларирован.
- Кредит без залога возможен, но на небольшие суммы.
- Залог — чаще всего недвижимость или денежные средства заемщика.
- SAT и buró de crédito — главные источники для принятия решения о кредите банком.
- Условия для иностранцев строже, ставки выше, сроки короче.
Зарубежный гражданин – резидент Мексики, который легально работает, платит налоги и использует банковские инструменты, способен получить доступ к кредитам. Система допускает таких клиентов, но только при соблюдении всех формальных условий. Решающее значение имеет не гражданство, а стабильный прозрачный доход в Мексике.
Как начать формировать кредитную историю в Мексике, мы рассказывали в этой публикации.